【演習問題＋解説】宮城県仙台駅周辺の立地選定
演習問題：宮城県仙台駅周辺の立地選定
立地選定の演習問題をやってみましょう。宮城県仙台駅周辺の強力動線に関する問題です。「動線とは何か？（動線に関する基礎知識）」もあわせてお読みください。
【問題】
- １～３の商業施設名は何ですか？
- a ～ eの路面に出店機会がある場合、どれを選ぶべきでしょうか？
です。どうぞ。
ご存知なければ、いくら考えても答えはでませんので、スマホ等で調べていただいても結構です。
１. は地元の百貨店です。３. は全国区の百貨店です。２. は若者向けのテナントの多い施設。駅からこれらを結ぶように動線が形成されています。
問題１の正解
問題１の正解は、
- 藤崎
- 仙台フォーラス
- 三越
です。
問題２の正解と解説
さて、問題２はどうですか？
先日、大学の授業でこの問題を出題し、学生にも聞いてみました。
- 立地は一度選ぶと、失敗したからといって短期的に変更することは困難です。
- 店内に関すること、商品、サービス、価格等は短期間で変えられます。しかし立地はどうではない。なぜ？その場所で開業するため、店舗開業前に“設備投資”のための莫大なキャッシュ・アウトが生じます。それを開業後に稼いで“回収”して、それが終わって初めてキャッシュが増えていくわけ。
- 回収する期間は長い方が良いですか？短い方が良いですか？短い方が良いです。だから“長期的”に収益が上げられる立地を選ばなければならないのです。
- “長期的”の意味が分かりますか？開店直後に来店してもらうだけではだめで、一度来店した顧客に継続的に利用されるようにならなければ長期的に収益を上げることは期待できないのです。その際に重要度が増すのが“行きやすさ”という“立地の利便性”となるのです。お客さんはいつまでも“わざわざ”あなたの店に来てくれるか？来ない。そのような甘い期待をしてはいけないのです。
…こんな話をしながら、学生に、a～eのどの立地を選ぶべきか、結論を出してもらいました。
その結果、aとbを選んだ学生はゼロ。cが2名程度。dが約20名。残り約10名がeを選択しました。一番人気はd。恐らく、動線の根元に近い仙台駅に近く、動線にしっかり乗っているので選んだものと思われます。
が、当講義では、“残念ながら、dは最も危険な立地である”と結論づけます。
まんまと引っかかった学生に“なぜか？”考えてもらいました。
なぜでしょう？
利用客の視点で考えよう
立地を選定する際に、集客力のある施設に近接しているか、動線に乗っているかを確認することはもちろん重要ですが、それだけでは十分とは言えません。本当にその店舗が利用客にとって“行きやすい”場所であるかを考える必要があります。
考え方は簡単で、利用客の視点で考えれば良いのです。これが実際に店舗を開業する側の立場にたってしまうと難しく、開業したい一心で利用客の視点を忘れてしまったり、利用しやすさについて甘い評価をしてしまったりするものです。
地点dの機会点と問題点はそれぞれ何でしょう？
何かを評価する際には、＋の側面である機会点と－の側面である問題点をよく考慮して、判断する必要があります。地点dの機会点は、“通行の必然性が高い強力動線上にあり、店前の歩行者数（通行量）が十分にあること”が挙げられそうです。これは安定的に集客するうえで有利な条件と考えられます。通行者の“量”については問題ないと考えられます。
“量”を考えたら次に考えることは？通行者の“質”です。
仙台は東北地方最大の都市であり、広域からの集客がある。自分が遠方から電車ではるばる仙台までやって来て、ショッピング等を楽しもうとして藤崎、仙台フォーラス、三越方面に向かう場合を想像してみましょう。dやeの前を通過する際の気持ちや歩く速さ、視線の向きなど、自分の心理状態や体の各部の動かし方等はどうなっていますか？
駅付近は通行人、しかも早く目的地に早く着きたいという人が多いのでは？そうだとすると歩く速さは意外と速く、視線は前方を向いて、下を向いているとしても意識は前進することに向いていることが考えられます。そこで、前を通るdに立ち寄ろうと思うだろうか？この点は冷静に考えるべきです。
以上は「行き」の話。では、ショッピング等を終えて帰る場合はどうか？遠くから仙台に来ている人は帰りの電車を決めている人も多いかもしれませんね。その場合、電車の時間を気にしながら、駅に早く着きたいと考えるのではないでしょうか。
ｄやeの前を通過する際には、ショッピング等の目的も果たしている可能性が高いです。やはりdやeの前は素通りする人が多いのかもしれません。このように通行人の心理状態等を想像すると、量が多いからと、楽観的に根拠なく勢いで問題なしと考えるのではなく、質的には問題点があると考えるべきなのです。
最後に、脱線して、関連するクイズです。
- １．日本では百貨店は徒歩来店が可能なターミナル駅付近に出店しています。自動車でないと行くことが出来ない郊外型は1か所を除いて定着したものはありません。その1か所とは？
２．それにも関わらず“三越”が郊外型店舗を出店し撤退した場所があります。そんな昔の話ではなく、場所は西東京。 - １. 愛知県岡崎市の西武百貨店
２. イオンモール武蔵村山
