ロードサイド新店舗『ジョイフル東京八王子店』の立地をどう評価すべきか？

ロードサイドの出店の場合、複数の生活道路が交差する交差点付近が失敗の少ない立地である、ということに異論は無いように思われますが、それに次ぐ立地をどのようなところに求めたら良いか？ということを考える上で注目に値する新店がありました。

それは『ジョイフル東京八王子店』です。高尾街道を高尾方面から北上すると“八王子四谷町”という、その周辺では交通量の多い交差点があり、そこを陣馬高原方面へ“左折”してしばらく行った“右手”に店鋪はあります。

八王子市の西部は、八王子駅からバス路線が様々な住宅地に向かって走っています。これは、家と駅を行き来する往復動線が八王子駅から何本も出ていることを意味します。また地元の中小企業も多く、東京都内ですが地方都市のような雰囲気を感じとることができます。地元の個人商店や飲食店も多く、チェーン店にとっては非常に出店しにくいエリアであるといえます。

今年の４月２５日に開店していたそうですが、ジョイフル八王子店を発見したのは今日が初めてでした。同じ陣馬街道沿いにある“大進亭”という定食屋行くためにわざわざ周辺に行った際に偶然見つけました。そのくらい、周辺住民・従業員等の後背地に用事がある人以外の人には通行の必然性が乏しい地域です。最近コンビニの出店や改装が進んでいる印象を持っていましたが、全国チェーンのレストランの出店はとても新鮮に感じられました。こうした店舗が生存するのであれば、八王子市西部のような市場にもチェーン店の出店チャンスが増えるように思えますので、しばらく定点観測をしてみたいと思います。

さて、なぜこの出店が注目に値すると考えるか？です。

これは、先程もお話した「交通量の多い交差点を左折してしばらく行った“右手”にある」ということに関連しています。この場合、“右手”にあるか“左手”にあるかでは大違いであると考えられるのですが、この“右手”にあることの意味を皆さんはどう評価されますか？

そこで一問、演習問題を出しますので、考えてみてください。

演習問題：ロードサイドの立地評価

以下の図をごらんください。

日本国内にある二つの街を分断する河川の上を道路が通っており、その道路沿いに「A」から「D」まで4つの物件があります。川からの距離や面積、敷地への入りやすさなどは全て同じで、2つの街の規模も同じと仮定します。4つの物件は、街の中心ではなく、街の外れにあります。

この場合にA～Dのどれを選択するべきか？というのが今日の問題です。どれも選択しない、は無しです。どれかを選んでください。その理由は何ですか？

演習問題の解説：ロードサイドの立地判断

昨日の記事で出した演習問題の解説です。問題：日本国内にある二つの街を分断する河川の上を道路が通っており、その道路沿いに「A」から「D」まで4つの物件があります。川からの距離や面積、敷地への入りやすさなどは全て同じで、2つの街の規模も同じと仮定します。4つの物件は、街の中心ではなく、街の外れにあります。この場合に「A」「B」「C」「D」のどれを選択するべきでしょうか？その理由は何ですか？

図において「A」と「D」、「B」と「C」は共通点があります。「A」と「D」は運転して川を超えたところにあるのに対し、「B」と「C」は川の手前にあるということです。

これはかつて関西のあるエリアに５～６店舗あったファーストフード店の話なのですが、エリアの末端に位置するのに、非常に売上の高い店舗があったことに関連する話です。

この問題は、〝エリアの末端にある店舗で利用される可能性が高い店舗は、ドライバーが次のエリアに入るときに最初に見る店舗か、あるいは今までいたエリアから出るときに最後に見る店舗か？〟という問題と同じです。

この図ではエリアの末端ということがあまり強調出来ているとは言い難いので、申し訳なかったのですが、ある町から隣町に移動しているときを想像してください。

町と町の境目に近づくにつれて、町の中心に比べて店舗の数は普通は少なくなります。この先に店がなさそうだからと今までいた町にある店舗に立ち寄る人と、店がない中を長いこと走行し新たな町に入って最初に見つけた店に立ち寄る人とでは、どちらが多いでしょう？

前者のような判断をするには、この先に店がないことを知っている必要があります。また今までいた町で用を済ましていることも考えられます。しかしそうでない場合は隣町に向かってしまうことでしょう。どちらが多いか実際に調べたわけではありませんが、売上から考えると“店がない中を走行してきて最初に出会う店に入る人が多い”ということで結論づけたことがありました。

というわけで「A」〜「D」の中で選択すべき物件は、川を超えたところにある「A」と「D」を正解としたいと思います。

ジョイフル東京八王子店は八王子市の末端に位置してるのですが、末端から出ようとする向きで見た左側にあるか、八王子市市街地に入って来る向きで見た左側にあるかで売上は変わってくるように思われます。同店の場合は“八王子市市街地に入って来る向きで見た左側”でした。今回の問題でいう「A」と「D」に該当します。ということで、業績は良くなるものと予想していますが、実際はどうかを定期的に観察したいと思います。（了）