物件の現地調査の正しい方法
物件の現地調査の最終目的
出店候補地の物件情報をもとに現地調査を行う際には、どのようなことに留意すべきでしょうか。
開業できそうな物件情報を不動産業者からキャッチすると、漠然としていた開業のイメージがぐっと現実的なものになり、あたかもその物件が素晴らしいもののように思えてしまい、開店することを前提に現地調査を行ってしまいがちです。
でも、ちょっと待ってください。物件のサイズや形状、街のイメージなどが自分のビジネスにピッタリだと思ったとしても、一度立ち止まって冷静になって物件を評価する必要があります。ここではその具体的な方法を述べたいと思います。
現地調査の最終目的は何か？
それは、その物件を冷静に評価することです。
冷静に評価するとは何をすることか？
それは、仮に開業した場合に長期的に収益性を維持できる立地・物件かどうかを判断するための情報を集め、出店の可否を判断するということです。
最寄駅に着いたら
ある路面店舗の物件の現地調査のため物件の最寄駅に到着したとします。あなたはどうしますか？
地図を見ながら物件の場所へまっすぐ向かうとしたら、現地調査で得るべき情報のごく一部しか得られず、不十分な情報で出店判断をすることになります。それは危険なことです。出店判断のための現地調査は、物件と近隣の状況を確認するだけのものではありません。
最寄駅に着いたら、まず改札口を出てどちらの方向に歩いている人が多いか確認しましょう。半々の場合もあれば、どちらかの方向にほとんどの人が向かう場合もあるかもしれません。
次に、たくさんの人が歩いていく方向に自分も歩いて行き、その先に何があるのかを確認しましょう。集客力のある施設があり、ほとんどの人がそこに吸い寄せられるように入っていくとしたら、駅からその施設の間は駅の乗降客が通行する必然性が強い線です。このように多くの人を吸引する力のある施設をTG（Traffic Generator／トラフィック・ジェネレーターの略）といい、人が行き来する経路を動線といいます。動線には強弱があります。あるTGと他のTGを結ぶ動線は通行量も多く、通行の必然性も高いため強力動線と呼ばれ、その線に接する区画は好立地となります。
現地調査では、物件の確認の前に、最寄駅周辺の①主要なTGは何か、②強力動線はどこからどこまでか、③一等立地はどこか、を実際に歩いて把握しましょう。TGが複数あり、それに伴い動線も複数ある駅もあります。その場合は通行量の大小などから動線の強弱を把握しましょう。
人がよく歩いているのはどの道で、それはなぜかを考えるのです。
人は最短の時間と経路で目的地に向かおうとします。どのような人が何のためにそこを歩いているのかを観察してください。買い物客が商業施設に向かっている、会社員がオフィスビルに向かっている、不特定多数の人がバス乗り場に向かっているなどの情報をメモしましょう。歩きながら競争相手になりそうな店舗はどこに立地しているか、集客しているかどうかなども確認しましょう。
物件の立地や構造を確認する前に、上記のような周辺環境の把握に十分な時間をかける必要があります。実際に企業の店舗開発担当者は、出店候補地の周辺の様子について、平日と休日の違い、１日のうちの時間帯による違いまで確認します。
物件の立地の評価ポイント
周辺のTGや動線、一等立地、競争相手の立地が把握できたら、それらと比較することにより物件の立地を評価します。
店前を人が通行する必然性は高いのか、予定する営業時間のあいだに何人の人が店前を通過するのかを冷静に評価しましょう。
動線から大きく離れていたり、TGから出てきた人が店舗を容易に認識できなかったり、競争相手よりも立地の利便性が劣っていたりする場合、人の自然な流れを変えるのはそう簡単ではないことを思い出しましょう。袖看板を大きく目立たせれば何とかなる、店舗を広くすれば大丈夫、などの希望的観測は危険です。人はわざわざ来店してはくれないものです。このような場合は、その街での出店そのものを取りやめにして別の街を検討する、あるいは、その街で出店したい立地をより明確にして新たな物件情報を収集する、などの方針転換が必要です。せっかく得た物件情報だからと言って、いつまでも関わりあうことはやめるべきなのです。
一等立地ではないものの、物件の立地が良好と判断した場合、その物件構造を、一般の人が利用しやすいかどうかという観点で評価します。
店舗は１階のみか、地下や上層階を含むのか、間口は十分あるのか、面積は十分か、などです。
店舗の間口が十分確保できれば、店前を通行する人がその店舗を認識しやすくなる、店内の様子を店外からも確認しやすくなり店舗が選択される確率が高まるなどのメリットを享受できます。地下や２階以上の上層階は、利用客が階段等で移動をする必要があるため、座席の稼働率が１階の座席に比べると劣ると考えるべきです。合計面積は十分あるものの、１階と２階、あるいは、１階と地下１階の物件で、１階の面積の比率が低い場合は、その点を十分に注意する必要があります。
立地・物件を評価する際には、要は、開業する側の目線ではなく、利用客の目線で彼らの自然な流れや動きにその物件が沿っているかを評価すれば良いのですが、これは強く意識してないとなかなかできないことです。
関連動画（店舗開発という仕事チャンネルより）
良い物件提案とは？そのための現地調査のやり方とは？注意すべき点は？社内で“通る”新店物件提案の起案のコツと、現調の心構えを動画にまとめました。（店舗開発という仕事チャンネル by 福徳社より）
【目次】
- 00:00 はじめに「良い物件提案」とは？逆に「良くない物件提案」とは？
- 00:31 物件判断が“バツ”になってしまう物件提案の特徴
- 01:40 “バツ”にならないようにするには？→物件調査・提案の手順を守る：１．デスクリサーチで仮説を作る２．現地調査（現調）で仮説を確認する３．提案をストーリー化してプレゼンする
- 02:35 手順１・２・３の順番を守ることの重要性とメリット
- 03:48 駅を中心とした“エリア”で把握すべき事柄：１．駅の利用者と利用（来街）目的２．動線とその強弱３．自社が出店すべきゾーン・区画
- 06:29 デスクリサーチとその目的：１．物件があるエリアの情報源２．仮説を立てる（商圏の範囲、TGとなりえる施設、動線の形成のされ方・客層、そのエリアのベスト立地、物件への接近を遮る要素…など）
- 11:05 仮説を立てるときの注意点
- 12:11 現地調査（現調）の目的：１．デスクリサーチで立てた仮説の検証２．現地調査でしか知りえない情報の収集
- 14:38 現地調査の正しい行き方～これはNG～
- 15:50 「物件への接近を遮る要素」とは～お客様の入店までの過程：知る→気づく→近づく→選ぶ→入店する～
- 18:17 まとめ～良い物件提案とは？そのための現地調査の心得とは？～
- 19:31 100点満点の物件はない。理想100点に対して何点か？を考える
＜デスクリサーチに役立つ情報源＞
- 無料で使える地理情報システム（GIS）「jSTAT MAP 」 https://jstatmap.e-stat.go.jp/
- 国土交通省「道路交通センサス」 https://www.ktr.mlit.go.jp/road/shiho…
- 競合他社の出店状況を調べるのに便利なチェーン店検索サイト「ロケスマ」 https://www.locationsmart.org/
